IVA al 10% nella ristrutturazione: quando si applica davvero e quando no

Diciamocelo chiaramente: in una qualsiasi transazione commerciale, uno degli aspetti più fastidiosi da considerare è da sempre il pagamento dell’IVA. Qualsiasi cosa tu faccia, in qualsiasi operazione ti trovi, devi sempre mettere in conto questo maggior valore da pagare in fattura. E difficilmente ti lascia indifferente, specie quando pensi a quante cose avresti potuto fare con quei soldi.

Un errore che ci capita, purtroppo, di vedere spesso è che le persone trascurino completamente la presenza dell’IVA. Eppure non è affatto un elemento secondario, soprattutto quando gli importi iniziano a diventare elevati. Che sia al 22% o al 10%, l’IVA esiste e va messa in conto a tutti gli effetti, esattamente come qualsiasi altro costo dell’intera operazione.

Senza entrare troppo nel dettaglio di che cosa sia l’IVA e della disciplina vigente in Italia, oggi ci limiteremo ad analizzare l’IVA nelle ristrutturazioni edili e a capire quando è possibile rendere questo onere un po’ meno “pesante”.

Non so se lo sai, ma la disciplina italiana prevede diverse fattispecie a cui possono corrispondere aliquote differenti. Quella ordinaria è il 22%, ma in alcuni casi è possibile applicare l’IVA al 10% e i lavori di ristrutturazione possono rientrare tra questi.

Il punto fondamentale, però, non è la semplice esistenza di un titolo edilizio, ma la corretta qualificazione dei lavori. La pratica edilizia, quando necessaria, è uno degli elementi utili a documentare la natura dell’intervento.

Sia chiaro: l’esistenza di una CILA non implica necessariamente che tutte le fatture della ristrutturazione siano con IVA al 10%. Purtroppo non funziona esattamente così.

La pratica edilizia, quando prevista, è senz’altro utile a dimostrare la natura dell’intervento, ma non trasforma automaticamente qualsiasi acquisto o prestazione in un’operazione con IVA al 10%. Per capire quale aliquota applicare bisogna guardare almeno tre cose: il tipo di lavoro che si sta eseguendo, chi fornisce i materiali e se tra i prodotti installati sono presenti i cosiddetti “beni significativi”.

Cerchiamo quindi di fare ordine, possibilmente senza trasformare la ristrutturazione di casa in un corso accelerato di diritto tributario.

Quando i lavori possono essere fatturati con IVA al 10%

Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguiti su immobili a prevalente destinazione abitativa privata, l’IVA al 10% si applica alle prestazioni di servizi rese dalle imprese o dagli artigiani che eseguono i lavori.

Rientrano quindi, quando collegati a un intervento correttamente qualificato, i lavori dell’impresa edile, dell’elettricista, dell’idraulico, dell’installatore degli infissi, del pittore e delle altre imprese che intervengono direttamente nell’appartamento.

Non è necessario che tutte le lavorazioni siano fatturate da un’unica impresa generale. Anche un elettricista o un idraulico incaricato direttamente dal proprietario può applicare l’IVA al 10%, purché la prestazione riguardi un’abitazione e rientri in un intervento agevolabile.

A questo punto è necessario fare una sottolineatura importante, perché un errore frequente consiste nel pensare che l’IVA al 10% possa essere applicata soltanto alla manodopera. In realtà, quando è la stessa impresa che esegue il lavoro a fornire anche i normali materiali necessari, l’aliquota agevolata può generalmente essere applicata all’intera prestazione, beni compresi.

Pensiamo, per esempio, al rifacimento dell’impianto elettrico. Se l’elettricista, come generalmente accade, oltre alla manodopera fornisce anche cavi, corrugati, cassette, frutti e placche nell’ambito del proprio intervento, la fattura può essere normalmente emessa al 10% per il totale dell’importo. Lo stesso principio può valere per l’idraulico che fornisce tubazioni e raccordi o per l’impresa edile che acquista e posa collanti, intonaci, pitture e altri materiali di consumo.

La condizione fondamentale è che la fornitura dei beni avvenga nell’ambito della prestazione eseguita dall’impresa.

Cosa succede quando i materiali vengono acquistati direttamente dal proprietario

Fai molta attenzione a questo dettaglio, perché spesso è oggetto di discussioni in cantiere, e non è detto che tutti i gestori di imprese ne siano a conoscenza.

Se il proprietario acquista direttamente le piastrelle, i sanitari, i rubinetti, il parquet, le porte o altri prodotti presso un rivenditore, il negozio non potrà applicare l’IVA al 10% soltanto perché quei materiali saranno utilizzati in un appartamento con una CILA aperta.

La vendita diretta del materiale al committente è normalmente soggetta all’IVA ordinaria del 22%.

Facciamo un esempio pratico. Se l’impresa acquista la colla, le piastrelle e gli altri materiali e fattura al cliente la fornitura e la posa del pavimento, l’intervento può rientrare nell’IVA al 10%. Se invece il cliente acquista personalmente le piastrelle dal rivenditore, il negozio applicherà normalmente il 22%, mentre il posatore potrà applicare il 10% sulla propria prestazione se ne ricorrono i presupposti.

Lo stesso principio vale quando i beni sono venduti da un’impresa diversa da quella che esegue materialmente il lavoro. Per le manutenzioni ordinarie e straordinarie, la semplice vendita del prodotto non beneficia automaticamente dell’aliquota ridotta.

Il caso più delicato: i beni significativi

Fin qui il meccanismo sembra abbastanza semplice: se l’impresa fornisce e posa, IVA al 10%; se il cliente compra direttamente, IVA al 22%.

Tuttavia esiste una categoria di beni specifici per i quali la disciplina è molto più complessa e articolata e ai quali va prestata maggiore attenzione: è il caso dei “beni significativi”. In sostanza, altro non sono che quegli elementi che, all’interno di un intervento di manutenzione, rappresentano normalmente la parte economicamente più rilevante della fornitura.

Il decreto del Ministero delle Finanze del 29 dicembre 1999 individua come beni significativi:

• Ascensori e montacarichi.
• Infissi interni ed esterni.
• Caldaie.
• Videocitofoni.
• Apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria.
• Sanitari e rubinetterie da bagno.
• Impianti di sicurezza.

Quando uno di questi beni viene fornito nell’ambito di un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria, l’IVA al 10% non sempre può essere applicata sull’intero valore del prodotto.

L’aliquota agevolata, secondo l’Agenzia delle Entrate, si applica al bene significativo soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione, calcolato sottraendo dal totale dell’intervento il valore del bene stesso. L’eventuale parte eccedente del bene deve essere assoggettata all’IVA ordinaria del 22%.

Un esempio pratico con il climatizzatore

Immaginiamo che un’impresa fornisca e installi un impianto di climatizzazione per un importo complessivo di 10.000 euro, così suddiviso:

• Valore delle apparecchiature di climatizzazione: 7.000 euro.
• Manodopera, materiali accessori e altre prestazioni: 3.000 euro.

L’importo che non riguarda il bene significativo è pari a 3.000 euro. Questa cifra rappresenta anche il limite entro il quale il valore del climatizzatore può beneficiare dell’IVA al 10%.

La fattura sarà quindi composta in questo modo:

• 3.000 euro relativi alla prestazione e agli altri materiali con IVA al 10%.
• 3.000 euro del valore del climatizzatore con IVA al 10%.
• I restanti 4.000 euro del climatizzatore con IVA al 22%.

Questo significa che non è corretto applicare automaticamente il 10% all’intera fattura solo perché l’impresa è contemporaneamente fornitrice e installatrice. Essere fornitore e posatore permette di accedere al meccanismo agevolato, ma non elimina il limite previsto per i beni significativi.

Altro elemento da non trascurare: in fattura deve essere indicato separatamente il valore del bene significativo, così da rendere comprensibile la suddivisione tra la parte soggetta al 10% e quella soggetta al 22%.

Infissi, caldaie, sanitari e impianti di sicurezza

Lo stesso calcolo deve essere effettuato quando l’impresa fornisce e installa infissi, caldaie, sanitari, rubinetterie, videocitofoni, impianti di sicurezza o altre apparecchiature comprese nell’elenco dei beni significativi.

Non è quindi sempre vero che l’installatore degli infissi debba fatturare tutto al 10%. Se il valore degli infissi è molto superiore a quello della posa e delle altre lavorazioni, una parte della fornitura potrebbe essere soggetta al 22%.

Allo stesso modo, l’idraulico che fornisce sanitari e rubinetteria non può limitarsi a considerare l’intervento come una generica “ristrutturazione del bagno”. Deve individuare correttamente il valore dei beni significativi e applicare l’aliquota prevista sulle diverse quote.

Naturalmente ogni fornitura deve essere analizzata concretamente. Non basta prendere il totale del preventivo e applicare una percentuale standard: bisogna conoscere il valore del bene e quello della restante prestazione.

Quando l’IVA al 10% non si applica

Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, l’IVA agevolata non si applica generalmente:

• Ai materiali acquistati direttamente dal proprietario.
• Ai beni venduti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori.
• Alle parcelle dei professionisti, come architetti, ingegneri e geometri.
• Alla parte eccedente del valore dei beni significativi.
• Ai mobili, agli elettrodomestici e agli elementi di arredo.
• Alle prestazioni rese in subappalto all’impresa principale.

Quest’ultimo punto merita attenzione. Il subappaltatore non applica l’IVA al 10% semplicemente perché il lavoro finale riguarda la ristrutturazione di un’abitazione. Nei rapporti tra imprese devono essere applicate le regole IVA proprie del rapporto professionale, compreso, quando ricorrono le condizioni previste dalla legge, il meccanismo del reverse charge.

Sarà poi l’impresa principale a fatturare il lavoro al proprietario applicando l’IVA al 10%, quando ne sussistono i presupposti. L’aliquota agevolata riguarda quindi il rapporto finale tra chi esegue o organizza l’intervento e il committente privato, non automaticamente tutti i passaggi precedenti tra imprese.

Una ristrutturazione “pesante” segue regole diverse

Le regole viste finora riguardano principalmente la manutenzione ordinaria e straordinaria, cioè la situazione più frequente quando si ristruttura un appartamento.

Per gli interventi edilizi qualificati come restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3 del Dpr 380/2001, la disciplina è più ampia.

In questi casi l’IVA al 10% si applica alle prestazioni derivanti da contratti di appalto o d’opera e anche alla fornitura dei cosiddetti “beni finiti”, cioè prodotti che, pur venendo incorporati nell’edificio, conservano una propria individualità. Tra gli esempi indicati dall’Agenzia delle Entrate rientrano porte, infissi, sanitari e caldaie.

Per queste categorie di intervento, i beni finiti possono beneficiare dell’IVA al 10% anche quando vengono acquistati direttamente dal committente. Rimangono invece esclusi dall’agevolazione le materie prime e i prodotti semilavorati.

È però importante non confondere una normale manutenzione straordinaria con una vera ristrutturazione edilizia. Proviamo a entrare nel dettaglio.

1. Manutenzione straordinaria

È la categoria nella quale rientra la maggior parte delle normali ristrutturazioni complete di appartamenti.

Opere necessarie a rinnovare o sostituire parti della casa, anche strutturali, e per realizzare o integrare impianti e servizi igienico-sanitari, purché non venga aumentata la volumetria complessiva e non si produca un cambio di destinazione d’uso. Sono compresi anche il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari, purché restino invariati il volume complessivo dell’edificio e la destinazione d’uso originaria.

In un appartamento possono generalmente rientrare nella manutenzione straordinaria:

• Demolizione e ricostruzione dei tramezzi.
• Modifica della distribuzione interna.
• Rifacimento completo dell’impianto elettrico e idraulico.
• Realizzazione o ampliamento di un bagno.
• Creazione di una lavanderia.
• Frazionamento di un appartamento in due unità.
• Accorpamento di due appartamenti.
• Sostituzione degli infissi modificandone materiale o caratteristiche.
• Interventi su parti strutturali che non trasformano l’organismo edilizio.

L’Agenzia delle Entrate indica, tra gli esempi, la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienici, il rifacimento di scale e rampe, la costruzione di scale interne, la sostituzione degli infissi con modifica di materiale o tipologia e gli interventi finalizzati al risparmio energetico.

2. Restauro e risanamento conservativo

Il Testo Unico dell’Edilizia considera il restauro e il risanamento conservativo come un’unica categoria.

La finalità è conservare l’organismo edilizio, recuperandone la funzionalità e rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali.

Questi interventi possono comprendere:

• Consolidamento delle strutture.
• Ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi.
• Eliminazione di parti aggiunte nel tempo e considerate estranee.
• Inserimento degli impianti necessari all’utilizzo.
• Recupero di elementi architettonici originari.
• Eliminazione e prevenzione di situazioni di degrado.
• Adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto della volumetria esistente.
• Apertura di finestre necessarie per l’aerazione dei locali.

È possibile anche un cambio di destinazione d’uso, ma solo quando risulti compatibile con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’edificio e con lo strumento urbanistico.

3. Ristrutturazione edilizia

Comprende le opere rivolte a trasformare l’organismo edilizio, portandolo a essere, in tutto o in parte, diverso da quello precedente. Può prevedere l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di nuovi elementi e impianti e, nei casi previsti, anche la demolizione e ricostruzione dell’edificio.

Possono rientrare nella ristrutturazione edilizia, a seconda delle caratteristiche concrete:

• Demolizione e ricostruzione di un edificio.
• Trasformazione sostanziale della struttura e della configurazione del fabbricato.
• Modifica rilevante dei prospetti.
• Realizzazione di una mansarda.
• Trasformazione di una soffitta in mansarda.
• Trasformazione di un balcone in veranda.
• Realizzazione di un nuovo balcone.
• Apertura di nuove porte o finestre sui prospetti.
• Ricostruzione di un edificio crollato del quale sia possibile accertare la consistenza preesistente.

Attenzione, però: non qualsiasi modifica esterna determina automaticamente una ristrutturazione edilizia. Il Testo Unico consente di ricondurre alla manutenzione straordinaria alcune modifiche dei prospetti necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o garantire l’accesso all’edificio, purché non venga pregiudicato il decoro architettonico, l’intervento sia urbanisticamente conforme e l’immobile non sia sottoposto a tutela.

La CILA è utile, ma non è un lasciapassare per il 10%

L’apertura della CILA è sicuramente un documento importante, perché descrive le opere e può dimostrare che l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria.

Tuttavia, non significa che qualunque soggetto coinvolto possa emettere qualsiasi fattura con IVA al 10%. Il rivenditore che vende soltanto i materiali, il professionista che si occupa della progettazione e il negozio che vende mobili o elettrodomestici continueranno ad applicare l’aliquota prevista per la loro operazione.

È quindi consigliabile consegnare alle imprese una copia della pratica edilizia o della documentazione che identifica il lavoro, insieme a una dichiarazione del committente con la quale si richiede l’applicazione dell’aliquota agevolata e si attestano la destinazione abitativa dell’immobile e la natura dell’intervento.

La dichiarazione non elimina la responsabilità del fornitore, che deve comunque verificare se l’operazione può essere realmente fatturata al 10%. Serve però a documentare le informazioni ricevute dal cliente e a ridurre il rischio di incomprensioni.

Conclusioni

Con questa breve guida abbiamo provato a spiegare uno dei problemi che maggiormente affligge chi sta per realizzare una ristrutturazione. Purtroppo, se l’obiettivo era trovare un modo per non pagare l’IVA, la risposta è: non esiste.

Tuttavia, in molti casi è possibile alleggerire un po’ il peso di questa imposta. Chiaramente ogni caso è diverso, ogni cantiere è un intreccio di eventi, pratiche e cavilli; trovare la risposta definitiva in un articolo è piuttosto difficile, ma non disperare.

Se hai bisogno di approfondire maggiormente non esitare a contattarci, insieme possiamo provare a trovare la miglior soluzione al tuo caso.